從傳統農業的角度來看，中國農林牧漁產業門類齊全，可以提供全球最多元的農業產業類型和農產品種類，滿足城鄉居民多樣化的農產品需求。從新產業新業態的角度來看，觀光農業、體驗農業、功能農業等各類新興業態蓬勃發展，豐富了中國農業產業的類型類別。產業形態的多元化發展孕育了中國農業深厚的潛在競爭力，新產業新業態的興起進一步拓展了產業發展的邊界，為農民提供了更多的就業機會和廣闊的增收空間。今天咱們來看鄉村產業發展3個關鍵點。

1. 土地

現在，所有的鄉村振興投資項目都是基于土地的研究和土地的應用價值。就鄉村集體土地來講，目前，國家政策法規以及應用的方式方法都是全新的理念。

（1）農村開發項目用地合法合規是基礎。

不少項目因為違反法規，造成產權不清晰、資產隸屬關系不清晰，結果導致投資項目失敗。

（2）價值大小要分清。

首先，看集體建設用地分類：第一是村集體的經營性建設用地；第二是宅基地；第三是村集體服務業用地。

服務業用地：

無商業價值，沒有資產屬性，沒有投資價值（所以，經營性用地和宅基地成為目前使用的基本方向）。

農村集體建設用地：

村集體的經營性建設用地是村集體為了發展產業而申請的經營性建設用地。有三類：第一類是過去的村集體企業、村辦企業的公共用地；第二類是過去用作養殖場等能夠經營的用地；第三類是重新申報的經營性建設用地，其申報渠道是經村集體申請，然后通過規劃，再由縣級人民政府批準后予以使用。

宅基地：

按照國家多年的法規，宅基地只可以在村集體和村民之間進行買賣和流轉、買賣和交易，資產的所有權、資產的權益方面受到限制。

（3）獲取流程是關鍵。

從村集體建設用地的分類(宅基地、建設用地)和獲取方式上看，企業或個人投資一定要通過村民個人、村民代表、村集體和縣級人民政府這幾個程序，實行協議/實行法律的關系，才能成為合法有效方式。

近兩年，國家在集體建設用地方面做了些試驗，方式是只交易企業，不交易個人，迎合了國家政府針對城市企業和城市資本下鄉，實行合作開發、聯建聯營的方式。企業參與可以實行股權合作、入股、租賃的方式。作為市民或者城市企業、或者是合法工商注冊企業經營時，對土地入股方式、土地租賃方式或個別地區實行企業化運作的集體土地交易方式，一定要采取和村民、村集體進行工商資本注冊的企業化運作模式，這個才是合法有效的；對于個人的交易租賃要謹慎，有很多地方政府不認可。

對于沒有資產屬性的村集體服務業用地，比如，村委會、辦公，包括：醫療室、圖書室，投資要謹慎。因為它不能應用于商業，雖然是集體建設用地，但是它沒有資產屬性，沒有商業可利用空間和商業價值，可能投資進去，最后無任何回報。

（4）產業用地是新興。

除建設用地外，鄉村振興目前新的論調，更多的是產業用地，如一般農田、四荒地，需要注意的是四荒地可以用作商業開發，但是必須規劃先行，申報土地。

四荒土地和一般耕地能夠實現鄉村旅游發展模式，比如，花園、果園、度假房，用作環境非常好的休閑樂園也是可以的。但是，基本農田只能做農林產業的升級。鄉村投資、旅游或健身項目一定是一般農地（一般耕地和四荒地）。絕對不可觸碰基本農田，包括在基本農田上種植花草，目前的法規都不支持，現在有的省份，如山西省搞出簡易增留的策略，就是相當于將基本農田減下來種植花草和果樹，實現鄉村旅游發展，但這必須經政府審批，不能亂用。

2. 資金

（1）責任要分清。

鄉村振興的本質是黨和國家的責任，而不是企業、開發商的責任，但是現在城市投資、房地產投資，資源類投資方向不多。很多企業蜂擁而至去投資鄉村，只是起到支撐作用，或者對某一開發模式實行投資。比如，過去的房地產業完全靠企業、商業開發。政府拿土地出讓費，土地出讓完成以后，招拍掛下來，開發商開發，然后銷售，這種投資路徑非常清晰；但針對集體土地來講，很多地方邊界模糊不清。

（2）要利用國家政策。

按照國務院文件，公共配套和公共服務等都屬于政府責任，而企業的責任屬于商業投資項目，一定要把政府的責任和政府的政策用好。現在，國家申報的，如田園綜合體項目、美麗鄉村項目等都是有國家補貼政策和資金的。目前，至少有將近20項國家政策能夠對接上企業。

如國家國防教育基地、體育旅游示范基地、森林康養示范基地、文化創意產業示范基地，農業部的鄉村123產業融合發展示范基地，包括：農業部無公害綠色有機/農產品地理標志特色農產品示范基地、現代農業示范基地、科技農業示范基地、農民市民創業示范基地和田園綜合體的三位一體基地。還有美麗鄉村、生態旅游示范項目、傳統古村落保護與開發應用示范項目，包括：非物質文化遺產的傳承人和傳承基地，國家與科技行業科技成果應用轉化示范基地等都是國家政策和行業扶持項目。國家和行業政策應用十分重要，都是向相關政府部門進行申請。

所以，在投資開發過程中，根據規模大小要做好區分，把公共配套和公共服務實現分解，保證投資過程中能夠真正把事情做起來。反觀全國發展得好的鄉村振興發展項目，都是政府責任和企業商業發展責任并重。

除此之外，國家最近對基礎配套和公共服務方面的扶持政策、地方政府的財政資金也是鄉村振興發展的重要合作伙伴。各地市的政府官員、黨政領導必須認真充分利用好財政資金。

所以，無論是政府官員、企業投資，一定要在鄉村發展的高度承擔各自的責任。這些年，鄉村旅游發展、美麗鄉村發展使眾多企業投資失利，都是因為沒有分清政府和企業的應有責任，所以，“政府+企業+村集體”的經營模式，才是國家真正的規范和政策。

3. 收益

消費最核心的價值，從政府、農村集體、村民和企業來講，有一個關鍵的字——“錢”，政府有財政稅收，企業有商業回報，農民有奔小康的利益獲取。收益模式才是關鍵，如何在有限的土地上、有限的宅基地上、產業用地亦或建設用地上創造出更多財富，實現收益分紅，才是關鍵點。到底如何做才能實現現存的資產增值、增效能、更多創收呢?

（1）資產型收益

利用閑置的宅基地。按照國家、中央要求，實行長短租公寓，精品民宿長短租公寓的方式激活閑置資產、閑置宅基地。目前，國家已把政策放開，可以實現共享共建、實現聯營。有些地方實行與企業交易，但不允許個人交易，這種情況下個人可以和企業交易，對將來宅基地通過使用權的模式確定了三權分立，所有權、承包權和使用權的分離，目前，已有法可依，一定要遵守法規。

（2）基本農田經營收益

利用一般農田和四荒地實行產業化升級和轉型，實行產業化經營收益，實現村集體用地和企業的聯合開發。需要注意，村集體進行建設的一般規模都不大，就是旅游發展比較好的地方只有幾十畝土地，規模一般不會太大。大家一定要注意不要大規模開發，因為，這種項目本身就是為了享受和保護好環境。

（3）針對特殊人群實行生活方式再造收益

目前，國家在進行兩種村落建設，一種是古村落保護和應用開發利用，歷史進行生活方式和人民故事的傳承，對村落的人文故事進行感悟；歷史人文價值，如，建筑、宗族，其家族、環境、區位優勢是核心。這是針對城市居民實行的懷舊；另一種雖然不是傳統村落，但是，因為村的區位優勢，包括生活環境依然健在的鄉村生活方式不變。

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